明珠格格

3 n5 N/ D" P8 n. I& s
6 w) N( ^# {3 A4 H% b/ J

, }9 n3 d7 i2 N5 ~5 f; H
# ?  J) H" z$ e8 G  m" w5 x% v     選購二手房，做好功課很重要，二手房買賣的流程是什么呢？購買時要注意什么呢？您都知道嗎？那么跟著小編一起做做功課，看看二手房買賣的手續流程。
6 ]8 B( b/ \: \6 G- i  {4 v1 W2 h, P" l5 A1 I+ N# W
    具體流程
+ W4 i$ |7 K5 \+ g+ o/ d& D6 Z4 _( Z) x+ O% ~
/ o" B& Y3 x3 D/ i: m% Q/ ?* _
    買房咨詢、找房源
' |4 b3 Z5 A, s- S; Z    買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的zheng件，包括房屋所有權zheng書、身份zheng件及其它zheng件。
0 v( V* O. F; @1 S
1 Y; b1 e+ j1 |$ [+ T0 ~   買賣雙方簽合同, b* W( V! U! w* o4 e
    賣方提供了房屋的合法**件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
2 C; B5 y/ k, ?) i& T5 r) ?0 Q% X& ]% ~
   辦理過戶, D1 V4 O* h& @( Q) d
    買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關**件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。' \3 K7 Y$ ~. C

8 |+ c$ n: S3 B/ C( j1 l  l: _- \   立契
$ a& W- _* i$ g/ @    房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。9 e, j) B1 ?/ r% ?0 y( O7 n; I( \7 {

0 P; y. L1 i# A, p   繳納稅費  g. ]+ e" [  ]  i3 S& i
　　稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
4 N1 d8 J' V+ C
# @. {' e' i$ `   辦理產權轉移過戶手續1 ]9 v8 T' N+ w% p$ A& e
　　交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發zheng部門，買方憑領取房屋所有權zheng通知單到發zheng部門申領新的產權zheng。$ M! K3 ~: B8 t, R* _% J
  m" e& E* \* u. l! `3 X! i9 E; M
   銀行貸款
( A* y# n! O! l2 Q　　對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權**后，銀行將貸款一次性發放。  @$ Z# u$ t$ }: ^9 J4 L
0 |+ P9 B/ ~2 [( q  C1 w/ R( J1 Q7 Z
   打余款完成交易
; J9 F; h- |$ r% E. {. _$ e　　買方領取房屋所有權**、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
3 s* C$ V2 ?: T
- j/ o; y$ s3 C, ^* p3 G; R4 a- q0 ?$ A0 I! a

明珠格格

& l, L. @& u  I$ w3 O3 l# @
2 L! `) t' t7 c+ ~+ g4 f注意事項: e) L0 x- X1 k+ j0 n$ M* b
  C" P& _$ S4 p% u# V& ]$ e
    房屋產權是否明晰
3 \* V- r, R8 L( P. t        有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。7 W! o1 C8 z9 F8 O

4 a0 J% C# v9 f* I$ d    土地情況是否清晰
0 c( `& z! B  j) g" z) z4 h        二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
& M( q. N" T; T* ]% I& ~" ^8 [, B( r) s
   交易房屋是否在租
& n+ a; t  Z6 ^: \3 D$ c       有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產**，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
1 K5 c2 ~. c  `/ J8 K6 Y( z" a' p9 f/ N( R, {/ a5 S0 o
    房屋手續是否齊全( L5 z5 ]( C8 b7 U1 p) P  ~3 }
　     房產zheng是zheng明房主對房屋享有所有權的惟一憑zheng，沒有房產zheng的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產zheng而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產zheng的房屋進行交易。
$ B8 F: t, b0 K+ `; U; V, ~
+ K. q' O' B0 b) }0 w    福利房屋是否合法
# Z7 r4 ]1 I7 l1 l( U: }　    房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。1 k9 |$ Z6 w; b+ Q
4 t% k+ }& W; d$ O  K' [9 C& C6 C
    物管費用是否拖欠- z$ r/ r& d& }3 l3 N$ w
        有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。7 W& \* z5 A0 Y1 K6 Y

( [0 B: z3 {4 i$ n& u' F    市政規劃是否影響: S$ u" {$ L6 H' T
        有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
& b( O  X. T  D$ U. |6 v) U
! g! z8 U8 c$ w/ h5 j. U. I    單位房屋是否侵權5 d) E5 e; ]3 B" J
        一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
' H. t$ G7 d8 Z
, j+ p3 Q% y4 m    中介公司是否違規
' Q9 j: o8 x1 i3 P+ |　  有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
; Q8 K# z& O' D  c, x. p! n4 y
' C8 V5 G& z' [) D- K+ C    合同約定是否明確
9 q& i$ N9 S" o- K- i5 l3 l　     二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保zheng、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。0 C" @( R& v; R6 g( e
) J) q/ Z* S! A5 L1 b

  G# H9 N( |6 [# x+ S
3 @4 }. ~! v0 P2 a+ z0 w/ o, |1 w, ^% x& k( ~$ K! V

/xin馨兒

收了，正好最近要買房呢。。。。

明珠格格

/xin馨兒 發表于 2014-8-27 08:34
$ r# v% z- }" {1 f- H2 w( [2 L( b收了，正好最近要買房呢。。。。

+ j) W* d5 l7 p( U# @" R: z
謝謝親的支持

一朵芙蕖

很詳細，不錯

土豆不是絲

謝謝小編，很全

明珠格格

fish_魚魚 發表于 2014-8-27 12:12
; o& ~# Z% F; S. M4 h, o# v謝謝，收了

" L/ l2 x" v, v. K- F
謝謝親的支持，如果對親有幫助，那就再好不過了

明珠格格

一朵芙蕖 發表于 2014-8-27 12:13
# N7 P" }: w( M* Y8 x$ q很詳細，不錯

  K+ b8 l" V$ C7 H
謝謝親的支持，如果對親有幫助，那就再好不過了

明珠格格

俏娘子傻相公 發表于 2014-8-27 12:15
" B# H; x% w7 a, j2 A% O實用貼，謝謝

9 r- z1 G: _  [7 b: J
謝謝親的支持，如果對親有幫助，那就再好不過了

明珠格格

得過小紅花 發表于 2014-8-27 14:29 ! @2 j! j' {5 C3 r
謝謝親，很實用呢

" l1 _3 I& q$ W0 H$ B: H" t
謝謝親的支持

大頭默默

謝謝，實用

明珠格格

大頭默默 發表于 2014-8-27 14:37 , T+ w* I" o: `/ q# o: n
謝謝，實用

; m6 ]/ f/ N; l' g! }
不客氣的親

大白小阿黑

不錯，很實用

彤@顯

明珠格格 發表于 2014-08-26 17:20: ^+ a/ U/ g# G3 Q! S2 q9 N, b

. }+ H0 h: U/ ^2 I& C; p$ C' M( B# l) g$ i
注意事項
! w( P  j5 `" K( U# p* w$ r. L0 x1 k/ u1 G/ i0 }
    房屋產權是否明晰6 R! Z  j" ^9 e
        有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還..

不錯，學習了，謝謝

小水魚兒

謝謝親，很實用